近五年来，产业园区行业发生了翻天覆地的变化，从单纯的土地开发到城市综合体建设，从盖楼卖楼，到园区的深度运营，从重资产经营到投资驱动，从政府操盘到越来越多的民营主体介入……

同时，园区行业内部也出现了无数令人耳目一新的做法，譬如，产业园区+众创空间、园区OTO运营、工业大数据+物流园区、园区资产+REITs运作……园区正在深度参与产业发展，推动工业化和城镇化良性互动，成为提升城市综合实力的根本立足点之一。

越来越多的人也认识到，打造更多宜居宜业、产业勃兴、可持续成长的园区对于城市的可持续科学发展至关重要。

老子曰：道可道，非常道。道是事物的根本，是源头，是揭开秘密的钥匙，凡事皆有道。那在产业园区纷繁复杂的现象背后，园区运营的“道”在何处？

如果我们从系统的观念出发来看，产业园本身是一个复杂系统，它包含了很多相互联系、相互依赖的子系统，如园区企业、运营方、政府、园区服务商等，他们协同作用，同时也相互制约，共同形成了产业园区这样一个复合系统。

这也意味着产业园虽然不大，但却是个特别繁杂的所在，可以纳入一切或新或旧的概念，形成无数纷繁复杂的模式。不过系统不分大小巨细，大到整个宇宙，小到一个城市、一个园区，甚至一个企业，一个生命体，甚或一颗细胞，尽管其内部的组成要素千差万别，但作为复杂系统，其成长与发展都有其自身的规律，这些规律包括：

1. 整体性: 产业园区绝不是由几栋建筑构成的孤立空间，由于企业的进驻、园区的运营，加上各种中介服务商、政府的存在，各类人在其中活动，使得园区具有了其各个部门在孤立状态下所不具备的整体特性。

2.开放性：园区只有处在一个优良的环境中，能够使得园区内的所有节点与外界保持畅通的资源交换与信息流通，才能够实现园区内企业的不断壮大。从这一意义上来说，如果园区选址不慎，交通、物流、人才都不能满足园区企业发展的需求，使得园区内部系统及要素（企业为主）无法获得发展和成长必要的各类资源，也很难将内部资源输出，这个园区就注定是个失败的园区。

3. 阶层性：一个可持续发展的健康园区从整体上看是一个包含了多个企业、园区服务机构及管理单位的大复合系统，但对园区而言，每个园区企业，每个机构，甚至园区环境、交通体系都分别构成独立的小系统，这些系统因其在系统中的位置不同，对其它子系统的影响也不一样。从这个角度而言，为什么园区招商总是期待找到龙头企业的入驻，就是因为龙头企业在系统层级中位于高阶，能够产生足够大的影响和辐射力，甚至最终改变一个园区的走势，诺基亚星网工业园的兴起和没落就是一个典型的案例。

4. 演进性：越是优秀的园区，越是一个利益主体，其内部各子系统相互依赖，共存共亡，共同发展。所以，那种以为园区就是盖几栋建筑，种些绿植就形成一个园区的观念，也是导致园区为什么招商不善，无法发展的根本原因。这一原理也解释了为什么越是功能结构单一的园区，生命力越脆弱。

从“道”的层面，就是要理解园区发展的一般规律，并且主动顺应这些规律去推进园区系统的规划、建设及运营。基于对系统的这些基本理解，我们对于园区系统也就有了更为本质的理解和认识。

相对于城市，园区系统虽然更小，但其综合化的程度却一点也不低，由于园区是在一个相对集中的地块上基于产业的发展综合了企业、员工、管理机构、政府等各种不同的主体，利益相关方较多，这也意味着系统的功能和层次有天然的复杂性。

因此，在园区定位和规划设计的时候，一定要从不同的利益相关方出发，基于系统的观念，在全面考察和理解各种需求的基础上，综合考虑外部资源、环境及通路的情况，才能构建出一个与原有的区域环境和产业背景相匹配的新的园区系统，也只有这种园区系统才有可能从周边环境吸收“营养”，茁壮成长。

基于这一观点，园区内部各种功能设置和服务配置就成为必须。

从员工角度出发，餐饮、小卖部、会议场地、银行、酒店，甚至健身、咖啡馆……都是园区在规划之初在空间上要考虑或者从运营上要逐渐引入的；

从企业角度看，园区系统则要考虑工商注册、财务税收、商品集采、物流配送、融资担保、人才培养、资本对接……而涉及特殊的产业类型，要考虑的“配件”就更多了，研发平台、特殊资源的集聚、项目申报、投资基金……园区系统自身的复杂性也决定了为什么园区千差万别，成功的园区往往难以复制，而园区又需要不断地去感知时代的脉搏，顺应变化的趋势。

说到底，园区系统中，过去所最为看重的空间恰恰是相对不重要的，载体只是外壳，而园区的内容---期间的产业内涵、服务支持、相互间的共赢互生关系才是核心和灵魂。

把握园区运营之“道”，其实是要深刻地理解时代、理解变化、理解园区系统所处的环境和基础，因地制宜，尊重产业规律，顺应系统发展和成长的需求去做加法，去一同成长。大道至简，但园区运营永无止境。

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