北京市农村私有房屋司法鉴定评估技术指引试行_土地保护
为了配合当前北京（ 农用地、 商住地、 工业地） 司法机关在涉及农村私有房屋买卖、继承、析产纠纷等案件中司法鉴定需要，北京房地产估价师和土地估价师协会(以下简称协会)根据相关法规，针对农村私有房屋评估的特殊性，对涉及的若干问题进行研究，提出《北京市农村私有房屋司法鉴定评估技术指引(试行)》。现就该指引编制过程中重点考虑的宅基地使用权价值评估问题说明如下：
一、评估的合法性与司法实践的需要
目前对于宅基地原合法使用人宅基地使用权价值除通过唯一合法途径“征地拆迁”实现外，其它主要是隐含在民间非法交易中。
1.虽然根据《土地管理法》及土地管理的相关法规，宅基地买卖受到限制，宅基地不存在真正意义上的市场价值，但并不能否认作为农民生产、生活重要生产资料的宅基地确实存在价值。
根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
2.虽然宅基地买卖合同属无效合同，但因双方均有过错，根据合同法规定当事人双方均应当承担各自的责任，从而使为判定当事人双方各自承担责任而评估所涉及的“宅基地价值”成为必要。
宅基地买卖合同属于无效合同。但合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”从而使为判定各自承担责任而评估所涉及的“宅基地价值”成为必要。宋庄画家村的经二审后的终审判决结果为卖方承担主要责任70%。而且这一案例已成为此类案件判决的参考标准。
二、价值的内涵
1. 市场价值的内涵
是自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。
公开市场价值：指在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。
根据该定义，市场价值具有以下要件:
第一，自愿买方。指具有购买动机，但并没有被强迫进行购买的一方当事人。该购买者会根据现行市场的真实状况和现行市场的期望值进行购买，不会特别急于购买，也不会在任何价格条件下都决定购买，即不会付出比市场价格更高的价格。理性的购买者。
第二，自愿卖方。指既不准备以任何价格急于出售或被强迫出售，也不会因期望获得被现行市场视为不合理的价格而继续持有资产的一方当事人。自愿卖方期望在进行必要的市场营销之后，根据市场条件以公开市场所能达到的最高价格出售资产。
第三，评估基准日。指市场价值是某一特定日期的时点价值，仅反映了评估基准日的真实市场情况和条件，而不是评估基准日以前或以后的市场情况和条件。
第四，以货币单位表示。市场价值是在公平的市场交易中，以货币形式表示的为资产所支付的价格，通常表示为当地货币。
第五，公平交易。指在没有特定或特殊关系的当事人之间的交易，即假设在互无关系且独立行事的当事人之间的交易。
第六，资产在市场上有足够的展示时间。指资产应当以最恰当的方式在市场上予以展示，不同资产的具体展示时间应根据资产特点和市场条件而有所不同，但该展示时间应当使该资产能够引起足够数量的潜在购买者的注意。
第七，当事人双方各自精明，谨慎行事。指自愿买方和自愿卖方都合理地知道资产的性质和特点、实际用途、潜在用途以及评估基准日的市场状况，并假定当事人都根据上述知识为自身利益而决策，谨慎行事以争取在交易中为自己获得最好的价格。
2. 非市场价值的内涵
是指出凡不符合市场价值定义条件的其他资产评估价值形式的集合。主要包括以下几种价值：
(1)快速变现价值
快速变现价值是指不符合市场价值形成条件中的“交易双方有较充裕的时间进行交易”下最可能的价格。快速变现价值通常低于市场价值。
(2)谨慎价值
谨慎价值是指在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价格。谨慎价值通常低于市场价值。
(3)在用价值
在用价值是指在现状使用下的价值。现状使用包括目前的用途、规模、档次等，它可能是最高最佳使用，也可能不是最高最佳使用。在用价值一般低于市场价值。但如果现状使用是最高最佳使用的，则在用价值等于市场价值。
(4)清算价值
清算价值是指在非继续使用条件下的价值。它一般低于市场价值。
(5)投资价值
投资价值是指某个特定的投资者(如某个具体的购买者)基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。
3.“宅基地”价值的内涵
受我国现行法律的限制，宅基地买卖受到限制，对于宅基地合法使用人其价值的实现除民间的非法交易外，还有另一主要的合法实现途径“征地拆迁”，尤其是在城市近郊区的城市化进程中。所以“宅基地”具有价值，但根据市场价值的定义显然不属于市场价值，而应归入非市场价值的范畴。
所以“宅基地价值”应为最有可能在合法条件下实现的市场价值，但在此基础上应考虑特定关系人之间交易、自愿买卖以及合法交易实现的不确定性等因素影响。
三、评估的范围
评估的范围应为合法批准的宅基地及宅基地内房屋及附属设施。
宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，不予评估;但1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，可以按照区、县人民政府的规定给进行评估，具体规定详见各区县人民政府制定的集体土地房屋拆迁补偿相关规定。
《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》(政府令1989第39号)文件规定：
1.村民每户建房用地的标准，由各区、县人民政府根据本行政区域的情况确定，但近郊区各区和远郊区人多地少的乡村，最高不得超过0.25亩;其他地区最高不得超过0.3亩。
2.1982年以前划定的宅基地，多于本条前款规定的用地标准的，可按每户最高不超过0.4亩的标准从宽认定，超过部分按照乡村建设规划逐步调整。
四、评估技术路线的确定过程
(一)应参照“征地拆迁”中区位补偿价确定宅基地使用权价值
1.评估“宅基地”价值的起因是“因为土地增值以及土地征用、房屋拆迁等心理预期，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱使而起诉，法院为判案而委托评估。”所以征地拆迁补偿价格应该是当事人双方比照的主要对象。
2.“宅基地”价值应该是针对宅基地使用者、现状用途的价格，而不是商品房开发完成后的价值或预期收益价格。
3.若以“征地拆迁”补偿价格作为评估“宅基地”价值的依据，但应考虑“征地拆迁”实现时间的不确定性、补偿政策的不确定性等因素的影响，应做谨慎性折减。
(二)基本公式及各参数取值依据
1.宅基地使用权价值计算公式
对于宅基地合法使用者，最有可能在合法条件下实现“宅基地市场价值”的途径是“征地拆迁”，所以参照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(人民政府令2003第124号)、《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》(京国土房管征【2-003】606号文规定的计算公式：
宅基地市场价值=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价
其中：被拆迁房屋重置成新价依据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》(京国土房管拆字2003第808号文)规定。
宅基地区位补偿价=
其中：
当地普通商品住宅均价参照《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》(京建拆〔2009〕450号)中标准房地产价格的确定方法。
房屋重置成新均价，是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准按照前述区域内农村房屋建设情况在400～700元/平方米幅度内确定，或参照各区县人民政府制定的集体土地房屋拆迁补偿相关规定。
户均安置面积，按照100～150平方米控制，参照各区县人民政府制定的集体土地房屋拆迁补偿相关规定值，对于未制定集体土地房屋拆迁补偿相关规定的，取150平方米。
户均宅基地面积，统一按0.3亩(200平方米)计算。
根据上述分析，确定宅基地使用权价值计算公式如下：
宅基地使用权价值=
×折减系数
2.“当地普通住宅指导价”计取的政策依据
(1)当地普通商品住宅均价
当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定。而目前各区县现行的普通住宅指导价自制定以来，多年来并未根据房地产市场的变化而予以更新。而是通过在拆迁中稳定定向安置房低价格作到普通住宅指导价与定向安置房价格相均衡。文件中规定的普通住宅指导价已严重背离了文件中规定的“一定时间、一定区域内普通商品住宅均价”的内涵。在提供定向安置房的宅基地补偿中，其定向安置房的实际价格远低于其真正的市场价值，同样按政策计算出的宅基地补偿价也远低其真正的市场价值。
由上分析可知：按征地拆迁的方法计算宅基地价值的公式中，当地普通住宅指导价应取“当地普通商品住宅均价”。这样才能真正体现公正、公平，也才能真正体现“宅基地市场价值”。
(2)当地普通商品住宅均价应参照“450号文”中“标准房地产价格”确定
①京市国土资源和房屋管理局《关于印发<北京市宅基地房屋拆迁补偿规则>的通知》(京国土房管征〔2003〕606号)第四条规定：“与国有土地相邻的集体土地，其宅基地区位补偿价，可以参照《北京市城市房屋拆迁管理办 法》(市人民政府令第87号)确定”。而北京市于2009年6月15日颁布的《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》(京建拆〔2009〕450号)正是87号令的配套文件。
②“450号文”中标准房地产价格是指在拆迁区域内与被拆迁房屋物业类型相似的标准样本房屋平均价格。标准样本房屋，是指在被拆迁房屋所在区域的环境状况下，模拟新建普通住宅商品房。标准房地产价格应采用市场比较法评估确定，不具备采用市场比较法条件的，可采用其它评估方法。
从“450号文”标准房地产价格的定义上看，与“606号文”中规定的普通商品住房价格定义基本一致。
③北京市国土资源和房屋管理局《关于印发<北京市集体土地房屋拆迁管理办法>实施意见的通知》(京国土房管拆【2003】666号)号第六条货币补偿安置方式中的25条规定“乡镇行政区域内兼有国有土地和集体土地，或者与国有土地相邻的，区县人民政府可以批准该乡镇统一参照国有土地房屋拆迁补偿相关规定，确定宅基地区位补偿价格或拟订拆迁实施方案”。
根据上述规定对于乡镇区域内兼有国有土地和集体土地或者与国有土地相邻的，可以统一采用城市房屋拆迁管理办法及相关规定进行补偿。
(三)折减系数的确定
1.考虑到作为现状用途的宅基地，在城市化进程中只是存在着被征地拆迁的可能性;即使已被列入城市规划，被征地拆迁具有确定性，也同样存在实现时间的不确定性以及补偿政策的不确定性等因素的影响，故应做谨慎性原则考虑。
2.从另外一个方面看，拆迁市场是一个不完全的市场，其拆迁补偿价值并不能真正的体现“宅基地”的市场价值，并不是真正的“在用价值”的体现，带有明显的政策引导性。例如：“宅基地”房屋拆迁，现阶段大多数项目均提供定向安置用房。而只用具有该项目内的被拆迁农民才能享受此优惠政策，具有城市户口的其它居民并不能享受。所以说拆迁补偿价格往往高于其房屋真正的市场价值，也应考虑折减。
3.综上因素分析，建议在以征地拆迁补偿价格为依据的前提下，宅基地区位补偿价折减30%~40%。
