土地估价报告总体评价_土地评价
评分项目 | 评分要点 | 满分 | 突出的问题 | |
第一部分总述 | 估价对象界定 | 估价对象界定清楚:(1)位置，（2）范围，（3）土地使用者，（4）用途，（5）分摊说明等 | 3.0 | 不全面，对分摊方法不说明 |
估价依据 | 估价依据是否全面：具体项目见讲解。 | 4.0 | （1）没有针对性； （2）没有应用最新政策； （3）未明确委托方提供的主要资料，（如起争议不易分清责任） | |
价格定义 | （1）土地使用权性质，（2）年期，（3）期日，（4）实际和设定的开发程度，（5）实际和设定的用途，（6）容积率 | 2.0 | （1）土地使用权性质不清楚；（2）随意设定； （3）剩余使用年期计算不准确； （4）开发程度设定不清晰，评估过程与设定的开发程度不对应等。 | |
估价结果 | 土地单价、总地价、大写币种等 | 1.0 | | |
需要特殊说明的事项 | 假设、特殊处理、有效条件、使用限制、资料来源、其他说明（抵押等） | 3.0 | 没有发挥相应的作用。 | |
小 计 | 13.0 | | ||
第二部分估价对象描述及其影响因素分析 | 土地位置状况 | 位置、用途、面积、四至等 | 2.0 | 未明晰四至，估价对象相对位置不明确 |
土地权利状况 | 权属、权利、年期、他项权利 | 3.0 | 权利性质表述不清晰 | |
地上建筑物状况 | 建筑总面积、建筑密度等 开发土地：规划指标 | 1.0 | 缺或不清晰. 在市场比较法、剩余法和基准地价修正法中容积率修正等方面，需要对土地利用情况进行详细说明。 | |
一般因素 | 影响地价宏观性的政策等 | 2.0 | 未涉及相关政策变化对地产市场的影响，关联性不强。 | |
区域因素 | 区域界定范围是否合理、区域位置、基础设施、环境条件、产业集聚度、规划条件、区域土地利用状况等描述是否全面恰当 | 4.0 | 关联性不强 | |
个别因素 | 最有效利用、宗地自身条件、个别开发程度 | 2.0 | 缺最有效有利分析； 开发程度叙述有误。 | |
小 计 | 14.0 | | ||
第三部分土地估价 | 估价原则 | 与方法联系选择是否得当、全面、描述是否规范正确 | 1.0 | 不全面，如缺合法性原则，最有效使用原则等。 估价原则与估价方法不关联等。 |
地价确定 | 评估结果可信度分析、最终地价确定依据与方法 | 2.0 | 两种估价结果相差较大，未告采用简单平均处理的依据； 没有根据估价方法适用性确定权重。 | |
估价方法与估价过程 | 主要方法占35分，次要方法占25分；两种方法不分主次则各占30分；采用三种方法评估则各占20分。 | 60.0 | | |
小 计 | 63.0 | | ||
评分项目 | 评分要点 | 满分值 | 存在的主要问题 | |
土地估价报告文字说明 | 一、摘要 | 估价结果一览表、签字、盖章 | 1.0 | 签字：至少两名土地估价师； 机构法人代表签字。 |
二、估价对象界定 | 估价对象界定清楚 | 1.0 | 同上 | |
三、土地估价结果 | 估价依据是否全面，方法选择依据阐述是否得当，土地单价、总价、大写币种等 | 1.0 | 同上 | |
四、附件 | 土地证及权属证明、位置示意图、相关图件、机构资质 | 2.0 | 附件不全； 估价对象照片不易辨析，不能看出估价对象的特征等； 产权证未盖章。 | |
小 计 | 5.0 | | ||
逻辑性、一致性 | 描述是否一致、语句是否通顺、有无错字、有无疏漏 | 3.0 | 估价专业术语界定不清，有明显的叙述性错误； 前后有逻辑性错误等。 | |
制作标准与设计 | 格式是否规范、制作是否美观 | 2.0 | | |
估 价 报 告 评 分 合 计 | 10.0 | | ||
估价报告整体协调性系数 T | 考虑所有评审项目中未能涵盖的减分点，修正取值范围 85%-100% | 评估报告中虽然有所不足，但前面的扣分点可以体现扣分情况：100% |
评估报告逻辑混乱，错误百出，读起来（使用）困难，前面扣分点扣分后还不足以体现报告的问题：85% | ||
根据报告的逻辑关系、估价依据、关键附件等方面存在问题对估价结果客观性影响程度的大小，专家判断取分。 |
