这是一个比较复杂的问题。因为涉及到工业用地的操作，我机构认为不能简单按照一般的投资回报比例来计算。在你列出的清单中，厂房每年的保险和安保收入冲抵，可以不考虑这两项。其他的从以下两部分考虑：

一、土地投资：工业用地价格很低，一般只有同地段商住地的十分之一,远低于政府的征收成本，所以升值潜力很大且稳定。各地政府在拍卖工业用地后，最关心的就是土地能不能正常使用，实现税收。一般企业未建成投产以前，很多政府都不会把土地证办理给企业。如果工业用地长时间不能实现税收收益，政府会用很多方式争取收回土地，另行拍卖。所以，只有顺利运营实现客户入驻才能从利益上和政府一致，保证土地证的办理和土地持有。

二、厂房投资：厂房建成后总花费为2000+500+500=3000万/300万（年租金）=10年在不考虑维修费用的前提下，年收益率10%如果是钢结构厂房，10年以后几乎无法继续使用或者维护成本很高。你能享受到的是且只是土地增值。这3000万基本上是白投。这就意味着你花了3000万在1000万的土地上修建了很多厂房，目的就是为了办理到土地使用证，保住土地不被国家没收。让你享受工业土地的增值。

根据以上两方面情况，我机构得到如下结论供参考：

一、收益率太低。你目前的租金定价不能支撑投资。需要进行产品的调整，建造低造价高租金的厂房。（厂房和住房有本质区，实用性很重要，高造价并不意味着高租金，不一定适应市场需要）

二、降低厂房投入。如果运作模式不变，租金和造价又受当地市场制约。那建议减少厂房投资，降低厂房修建面积。单纯满足政府的最低规划要求，达到持有土地享受增值的目的。视作固定资产投资，办理土地使用证后可用抵押贷款投资其他项目。

三、考虑调整运作模式。如果单纯厂房租赁不能实现有效的投资回报，建议在合理的范围内调整运作模式。如：总部办公、厂房定修出售、土地划分出售或出租等。以上是我机构根据你列出的条件得出的一些初步判断，具体情况还需要结合土地条件和当地市场来确定。