产业地产：走在“轻资产”与“自持”的两端

内容摘要

除去前来“抢食”的传统房企大佬，深耕产业地产多年的企业在今年均打出“拼服务”、“造平台”、“重运营”的口号，一改以往“大房东”卖完了事，“二房东”收租继日的想法。多个知名产业地产运营商均有新动作：构建金融服务平台、搭建技术转移渠道、做孵化器……颇有一副用心做“保姆”的姿态。

　　近来，包括万科、保利地产、世茂房地产在内的传统房企相继提出“轻资产”发展的战略转型。在业内看来，随着行业利润率和杠杆率的长期下降，重资产将不再是房企的最佳选择，而轻资产模式则会得到越来越多的用武之地。

　　传统房企转型策略：从卖房子到卖服务

　　以万科为例，2014年之后传统房企就频频“转身”：开发商业地产、做城市配套服务商、参股商业银行、取经互联网企业。万科的具体策略在于：传统业务方面，逐渐转向更安全和效率更高的轻资产模式，利用“小股操盘”手段做大经营规模；公司管制方面，尝试开展事业合伙人制度，将员工的收益以一种更直接的方式和公司利益捆绑；未来业务拓展方面，逐渐转向消费地产、产业地产等新业务的开拓，完成从卖房子到卖服务的转型。

　　产业地产商：当地主、二房东还是做保姆？

　　产业地产商：建园放缓开始拼服务

　今年以来，各产业地产开发商在全国圈地建园的步伐较2013年稍有放缓，今年颇为活跃的几家产业地产商把运营的思路和宣传的口径也都集中到如何为入园企业提供更好的服务上来。

　　在业内高层人士的交流中获知，“轻资产”思路几乎成为产业地产开发运营商今年的主要战略。

　　业内人士认为重资产的“地产化”那套不行了，产业地产一定要把利益看得更长远一些。“当利润和企业要求、区域发展发生矛盾的时候，首先是降低利润满足企业要求，满足地方政府要求，为区域发展做更大贡献，将来才能得到更多的收益，这是权衡取舍问题。我们给自己定的核心客户是两个，一个是企业客户，一个是政府客户，第三才是联东自己的发展利润问题，尤其一个大项目头一两期还是亏钱的，投入大量的配套设施，前期肯定是亏的，如果为了短期挣钱为主，按照地产操作怎么挣钱怎么快怎么来，恰恰是做不了了。可能这个区刚开始还比较偏，很难把企业引进来，必须是把产品打造起来，一定是长远利益，否则只是一锤子买卖，做了以后没有后面的机会，所以一定要是更长远的目标，这样才能够可持续发展。”

　　走在“轻资产”与“自持”的两端

　　能不能撒开“重资产”的手？看资金周转率，看招商能力，更得看业界大佬对于行业的前瞻预判。

　　在转型“轻资产”蔚然成风的当口，也有一些园区开发商坚持“自持”才是产业地产的“长久之道”。

业内大佬在接受搜狐焦点产业新区采访时称：“全部自持是产业地产将来甚至现在必然走的一条路。”在产业地产项目开发方面，基于资本运作模式与土地稀缺特性的考虑，大族环球采用独立运作模式，项目全部自持，百分之百自持。

　　大部分产业地产商走在“轻资产”与“自持”的两端，二者是否是“违和”？还需市场检验。

　　“轻资产式”产业地产商的活法

　　对于“重资产”的全盘自持或部分自持式活法大家较为熟悉，或租或售，租售并举，也有售后回租，主要的盈利渠道无非出租和出售等传统渠道。

　　现在更多的是倾向于多元化。“比如说服务类收入有一部分，还有一部分是政策的补贴，包括我们本身的税收，包括园区招更大客户企业，政府补贴也有一部分。当然我现在也在尝试更多形式的服务，比如说怎么把服务做得更精准，发现产业价值和机会，重整跟创造产业价值。